EPC – of Renovatieverplichting bij toebedeling EOT?

EPC verplicht bij alle overdrachten

Vanaf 1 mei is een EPC verplicht bij alle vormen van notariële overdracht, en dus niet enkel bij verkoop, verhuur, erfpacht en opstalrecht. Het gaat over overdrachten in volle eigendom, zowel overdrachten van een onverdeeld aandeel als van het geheel. 

Deze uitbreiding was nodig om de gevallen waarin een EPC verplicht is te laten aansluiten op de regelgeving rond renovatieverplichting. De renovatieverplichting is van toepassing op elke notariële overdracht in volle eigendom: wie een woning of appartement verkrijgt met een label E of F moet binnen de 5 jaar zorgen voor een renovatie die resulteert in een label D of beter.

Aangezien zo’n label blijkt uit het EPC, was het noodzakelijk dat de verschillende reglementeringen meer op elkaar werden afgestemd.

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) publiceerde daarop een uitzondering op de renovatieverplichting: bij notariële overdracht in volle eigendom in het kader van echtscheiding of beëindiging van samenwoning geldt een vrijstelling van renovatieverplichting indien minstens één van de partijen de hoofdverblijfplaats heeft en behoudt in het overgedragen onroerend goed.

Deze uitzonderingsregel riep heel wat verwarring op: wil dat dan zeggen dat er buiten die uitzonderingsgevallen bij toebedeling in het kader van de EOT wél een renovatieverplichting geldt (en er dus ook een EPC moet zijn)?

Toebedeling bij EOT is geen overdracht 

Dat is gelukkig niet het geval. De toebedeling bij EOT is een declaratieve (aanwijzende) verdeling die geen ‘overdracht’ inhoudt. Dit soort van verdelingen vallen sowieso niet onder het toepassingsgebied van de renovatieplicht en de EPC- plicht. De toelichting van het VEKA was dus ten overvloede.

Het concept van de declaratieve verdeling is gebaseerd op de juridische fictie dat de verdeling terugwerkt tot op de dag waarop de onverdeeldheid ontstond. 

Door de verdeling heeft geen overdracht plaats: de verdeling wijst gewoon de eigenaar aan, retroactief. “Declaratief” staat tegenover “translatief” (overdragend): daar dient de akte om de overdracht vast te stellen, zoals bijvoorbeeld bij een verkoop.

Hoewel de wettelijke grondslag voor de declaratieve verdeling (art. 4.102 BW) is terug te vinden onder de regels over verdeling van nalatenschappen, heeft het principe een algemene draagwijdte. Een verdeling kan declaratief zijn, ongeacht de aard, oorsprong of omvang van de onverdeeldheid in kwestie. Zo geldt dit dus ook voor de verdeling bij EOT.

Let wel, partijen kunnen conventioneel afwijken van het declaratief karakter. De formulering van de afspraken over de toebedeling mag niet tot gevolg hebben dat partijen impliciet lijken te verzaken aan het declaratief karakter. Hoewel men kan beargumenteren dat de verdeling haar declaratieve karakter niet verliest doordat partijen er impliciet aan zouden verzaken, houden bepaalde formuleringen toch een risico in op herkwalificatie als translatieve overdracht.

Zeg dus liever niet dat “het eigendomsrecht overgaat bij het definitief worden van de echtscheiding” maar wel dat “de overnemende echtgenoot het eigendom verkrijgt als naar recht” of “wordt geacht te zijn opgevolgd in de rechten van de overdrager overeenkomstig artikel 4.102 BW”.