Onroerende goederen – Behoud van onverdeeldheid

Scheidende echtgenoten moeten in hun EOT-overeenkomst een regeling treffen over hun gemeenschappelijke onroerende goederen, in de praktijk vaak de gezinswoning.
Er zijn verschillende afspraken mogelijk, zo onder meer het behoud van onverdeeldheid. Ook na de scheiding blijven de ex-echtgenoten dan samen eigenaar van de woning, onder de voorwaarden en de termijn die zij daarvoor vastleggen.

We spreken over mede-eigendom of een toestand van onverdeeldheid wanneer verschillende personen eigendomsrecht hebben op eenzelfde goed zonder dat elk van hen een exclusief recht op een bepaald gedeelte hiervan kan laten gelden (art. 3.68 BW).

Principieel recht om de verdeling te vorderen

De juridische context en maximale duurtijd van een behoud van onverdeeldheid is in het verleden vaak problematisch gebleken. 

De verwarring vond haar oorsprong in de formulering en de situering (bij de opstelling van het oud Burgerlijk Wetboek werd de regel opgenomen onder de titel “Erfenissen”) van artikel 815 van het OBW. 

Het algemene principe was dat partijen, die samen eigenaar zijn van een zaak, en zich dus in een onverdeeldheid of mede-eigendom bevinden, niet geblokkeerd mogen blijven zitten in die situatie. En dit al zeker niet wanneer ze zelf niet hebben gekozen om in die situatie van mede-eigendom verzeild te geraken. Wie ongewild of ‘toevallig’ in zo’n situatie terechtkwam, moest de mogelijkheid hebben om een einde aan die situatie van onverdeeldheid te stellen. 

Elke mede-eigenaar kan een einde stellen aan de onverdeeldheid door de verdeling te vorderen. Het typevoorbeeld daarbij is dat van de erfgenamen die samen een zaak in onverdeeldheid hebben geërfd. Maar denk ook aan de situatie van voormalige aandeelhouders die na ontbinding en vereffening van de vennootschap onverdeelde eigenaars zijn geworden van de goederen die voorheen de vennootschap toebehoorden (zie bv. Antwerpen, 28 juni 22, R.W. 2022-23, 631).

De discussie situeerde zich in de vraag of dit recht om uit onverdeeldheid te treden ook gold voor wie vrijwillig een situatie van onverdeelde eigendom had gecreëerd.

Recht om verdeling te vorderen binnen de conventionele onverdeeldheid

Er zijn immers ook gewilde, bewust aangegane situaties van mede-eigendom. Zo bv. partners die samen een onroerend goed aankopen. De vraag is of ook hier dezelfde bezorgdheid moet bestaan voor de mede-eigenaars opdat zij niet gedwongen in de situatie van mede-eigendom blijven vastzitten.

In rechtsleer en rechtspraak bestond daarover lange tijd discussie. De discussie ging over de vraag of het recht om te allen tijde uit een onverdeeldheid te stappen ook van toepassing was op vrijwillig aangegane vormen van mede-eigendom. 

Daarbij waren er twee grote vragen:

– of bij gebrek aan een beëindigingsscenario in een conventionele onverdeeldheid elk van de eigenaars eenzijdig de verdeling kon vorderen;

– of partijen bij een overeenkomst van vrijwillige onverdeeldheid gebonden waren door het wettelijk voorschrift dat een onverdeeldheid voor slechts maximaal vijf jaar kan worden bedongen.

In rechtsleer en rechtspraak waren de meningen daarover verdeeld. 

Volgens de traditionele opvatting was het toepassingsgebied van art. 815 OBW, en dus het recht om de verdeling te allen tijde te vorderen, niet van toepassing op de vrijwillige mede-eigendom. In deze visie werd dus voorrang gegeven aan de bindende kracht van de overeenkomst. Naar aanleiding van de creatie van de onverdeeldheid hebben partijen immers de mogelijkheid gehad om met alle mede-eigenaars een regeling te treffen over allerlei elementen, waaronder ook het einde van de onverdeeldheid. Ook in de rechtspraak bleek deze opvatting te leven.

In de jaren’90 ontstond een koerswijziging waarbij een ruim toepassingsgebied werd toegekend aan het recht om de verdeling te vorderen. Ook op vrijwillige onverdeeldheden werd art 815 OBW toepasselijk geacht. Als reactie daarop moesten notarissen clausules gaan formuleren tot bevestiging van conventionele toepassing van het recht om de verdeling te vragen bij een aankoop van onroerend goed in onverdeeldheid, bv. bij ongehuwde partners. Bij gebrek daaraan zou immers geoordeeld kunnen worden dat men zich gewild in een onverdeeldheid had begeven zonder exit-scenario te voorzien en dat men daardoor dus gebonden bleef. 

Vanaf 1997 keerde het tij opnieuw en sloten rechtsleer en rechtspraak zich opnieuw aan bij de traditionele visie.

Deze ‘traditionele’ visie werd uiteindelijk ook bevestigd in cassatiearresten van 20 september 2013 en 6 maart 2014.

Het Hof oordeelde dat artikel 815 oud BW niet van toepassing was op vrijwillige onverdeeldheden. Hiermee werd duidelijk dat partijen conventioneel in een bindende vorm van mede-eigendom kunnen stappen en dat zij zich daarbij wel degelijk tot een langere termijn dan vijf jaar tot de onverdeeldheid kunnen verbinden door onderling alle modaliteiten ervan – ook de duurtijd van de onverdeeldheid – samen uit te werken. 

Het nieuwe goederenrecht

Inmiddels trad op 1 september 2021 de wet van 4 februari 2020 (BS 17 maart 2020) in werking en is het nieuwe Boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek een feit. De cassatierechtspraak werd daarmee wettelijk verankerd. 

De wet maakt nu duidelijk het onderscheid tussen de toevallige vorm van mede-eigendom enerzijds en de vrijwillige, conventionele vorm anderzijds.

Ook de vraag naar beperking in de tijd tot maximaal 5 jaar is daarmee duidelijk beantwoord. Partijen zijn gebonden door hun contract, en dus ook door de termijn die ze daarbij vastlegden. Enkel ten aanzien van derden (lees: schuldeisers) is de termijn slechts beperkter tegenstelbaar, voor maximaal 5 jaar (net zoals dat vroeger ook reeds gold).  

De wettelijke regeling van de toevallige mede-eigendom

De artikelen 3.69 tot en met 3.75 BW beschrijven de algemene regels die gelden voor de toevallige mede-eigendom, zo bijvoorbeeld:

– Elke mede-eigenaar heeft recht op het materiële gebruik en het genot van het onverdeelde goed, binnen de grenzen van de bestemming van het goed en zonder dat dit gebruik en genot zijn evenredig aandeel mag te buiten gaan (art. 3.71 BW).

– Daden tot behoud en daden van voorlopig beheer van het goed kan een mede-eigenaar verrichten zonder dat hij hiervoor de instemming van de andere mede-eigenaars nodig heeft. Daden van beschikking kunnen enkel gesteld worden in geval van noodzakelijkheid (art. 3.72 BW).

– Voor daden van beheer die het voorlopige karakter overstijgen en voor daden van beschikking met betrekking tot het onverdeelde goed is de instemming van alle mede-eigenaars vereist (art. 3.73 BW)

– Elke mede-eigenaar draagt bij in de lasten van de mede-eigendom naar verhouding van zijn aandeel. Het gaat dan om nuttige uitgaven tot behoud en onderhoud, alsook de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende het onverdeelde goed (art. 3.74 BW).

– Elke mede-eigenaar kan te allen tijde de verdeling van de goederen in toevallige mede-eigendom eisen. Schuldeisers hebben ook het recht om de verdeling te vorderen. De mede-eigenaars mogen echter overeenkomen de verdeling uit te stellen voor een duurtijd die vijf jaar niet mag te boven gaan. Dergelijk contract mag hernieuwd worden. Het is tegenwerpelijk aan derden, na overschrijving ervan in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie voor zover onroerende goederen betrokken zijn (art. 3.75 BW)

De wettelijke regeling van de vrijwillige mede-eigendom

Het nieuw goederenrecht bevestigt uitdrukkelijk de primauteit van de wilsautonomie van de mede-eigenaars. Art. 3.76 BW stelt het met zoveel woorden: “Elke vorm van mede-eigendom die vrijwillig is ontstaan, wordt geregeld door het contract.” Slechts voor de zaken die de mede-eigenaars zelf niet conventioneel hebben voorzien, vallen ze terug op de algemene regels die zijn voorgeschreven m.b.t. de toevallige onverdeeldheid. 

De partijen zijn ten aanzien van elkaar gebonden door het contract dat ze sloten m.b.t. de onverdeeldheid. De regel die stelt dat iedere deelgenoot het recht heeft om de verdeling te eisen, is daarom niet van toepassing op de vrijwillige mede-eigendom. Artikel 3.77, eerste lid BW bevestigt daarmee de rechtspraak van het Hof van Cassatie. De contractsvrijheid (art. 1134 oud BW) van partijen blijft centraal staan in het nieuwe goederenrecht. 

Art. 3.77 BW verduidelijkt dat een verschillende opzegregeling geldt al naargelang al dan niet in een uitdovende termijn is voorzien voor de toestand van onverdeelde eigendom. Hebben partijen een bepaalde duur vastgelegd gedurende welke zij zichzelf het recht ontzeggen om de verdeling te vorderen, dan zijn ze daardoor gebonden. 

Werd de vrijwillige onverdeeldheid aangegaan voor een onbepaalde duur, dan bevestigt de wet uitdrukkelijk dat iedere mede-eigenaar in dat geval het contract kan opzeggen (zij het met inachtname van een redelijke opzegtermijn) (art. 3.77, derde lid BW). Men kan zich immers niet onbeperkt in de tijd ergens toe verbinden.

Tegenstelbaarheid ten aanzien van schuldeisers

Ook schuldeisers zijn dus gebonden door de overeenkomst tot behoud van onverdeeldheid die door de schuldenaar werd aangegaan, zij het in beperkte mate. Deze beperking is noodzakelijk, om te vermijden dat een schuldeiser zich blijvend in de onmogelijkheid zou bevinden om tot uitvoering van de schuldvordering over te gaan. Het onverdeelde aandeel van een mede-eigenaar behoort ook tot het onderpand van zijn schuldeisers. Schuldeisers moten dus ook beslag kunnen leggen op een goed dat slechts voor een onverdeeld aandeel toebehoort aan de schuldenaar. Het voorwerp van het beslag betreft dan het onverdeelde aandeel van de schuldenaar in dat goed. Om de schuldvordering effectief uit te voeren (door de verkoop van het in beslag genomen aandeel in het goed) moet de schuldeiser eerst de verdeling van dat goed tussen de schuldenaar en de andere mede-eigenaar vorderen. De schuldeiser beschikt over een eigen recht om de verdeling uit te lokken, om vervolgens zijn schuld te verhalen op het aandeel van diens schuldenaar.  Deze regeling gold ook reeds voor de inwerkingtreding van het nieuw goederenrecht. 

Wat is dan het effect van een overeenkomst van onverdeeldheid ten aanzien van een schuldeiser?

Indien de overeenkomst is overgeschreven op de AAPD is ze tegenstelbaar aan de schuldeisers, maar slechts voor de nog resterende termijn en maximaal voor 5 jaar (art. 3.77, tweede lid BW). Werd de overeenkomst voor onbepaalde duur afgesloten, dan heeft de schuldeisers –net zoals de mede-eigenaars zelf-, het recht om de verdeling te vragen op gelijk wel moment en met inachtname van een redelijke opzegtermijn.

De overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven na EOT

Keuze voor onverdeeldheid

Er zijn verschillende redenen waarom echtgenoten kiezen om het onroerend goed, meestal de gezinswoning, in onverdeeldheid te houden.
Het kan zijn dat de echtgenoot bij wie de kinderen hoofdzakelijk zullen verblijven niet over voldoende middelen beschikt om de woning over te nemen. Of men wil verkopen maar krijgt geen redelijk prijsaanbod wegens een minder goed klimaat op de vastgoedmarkt … 

Ook emotionele factoren spelen mee: een echtscheiding heeft vanzelfsprekend altijd een bepaalde impact op de kinderen. Door de gezinswoning in onverdeeldheid te houden proberen ouders de kinderen voor zoveel als mogelijk in hun vertrouwde omgeving te laten. 

Sommige ouders in echtscheiding overwegen een behoud van onverdeeldheid in combinatie met “birdnesting”: een vorm van verblijfsco-ouderschap waarbij de kinderen in de ouderlijke woning verblijven en de ouders zelf, volgens een bepaald schema, met de kinderen in het huis verblijven en de zorg voor hun rekening nemen. 

Voor echtgenoten in echtscheiding lijkt de tegenstelbaarheid aan schuldeisers meestal geen overweging van belang te zijn. Scheidende partners sluiten een overeenkomst tot behoud van onverdeeldheid meestal niet af ter bescherming tegen schuldeisers, maar veeleer omwille van andere, intrinsieke motieven.

Karakter van de onverdeeldheid

Na het genoemde cassatiearrest en de invoering van het nieuwe goederenrecht bestaat er geen twijfel meer over: de regels die stellen dat een mede-eigenaar te allen tijde de verdeling mag vorderen en dat de verdeling voor ten hoogste vijf jaar kan worden uitgesteld, zijn in de relatie tussen de partijen onderling niet van toepassing op vrijwillig aangegane onverdeeldheden. 

Kunnen we dan besluiten dat de overeenkomst tot behoud van onverdeeldheid in het kader van de EOT een vorm van vrijwillige mede-eigendom is? Dat lijkt evident. Het gaat duidelijk om een gewilde en georganiseerde vorm van mede- eigendom. Wanneer echtgenoten in de EOT-overeenkomst afspreken dat bepaalde goederen tussen hen in onverdeeldheid blijven, dan brengen zij een conventionele onverdeeldheid tot stand. 

Ook onder gelding van het oude goederenrecht leek dit reeds duidelijk. Zo oordeelde de rechtspraak geregeld in deze zin, waarbij telkens werd geoordeeld dat er sprake is van een vrijwillige of conventionele onverdeeldheid in de EOT-overeenkomst, en dat deze overeenkomst de partijen strekt tot wet (zo bv. Antwerpen 31 maart 2020, T.Not. 2021, 273; Antwerpen 20 april 2021, T.Not. 2021, 1028; Gent 8 mei 2003, NJW 2003, 971; Antwerpen 22 mei 2018, Not.Fisc.M. 2020, 21).
 

Soms werd rechtspraak aangehaald in de andere zin (zo bv. Brussel 29 januari 2019, T.Not. 2020, 24). Evenwel blijkt uit lezing van die rechtspraak dat het daar eerder leek te gaan om situaties waarbij partijen artikel 815, tweede lid OBW conventioneel van toepassing hadden verklaard op hun overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven. Daarbij werd benadrukt dat ook deze overeenkomst de partijen strekte tot wet. 

Zou men besluiten dat de onverdeeldheid na EOT een toevallige onverdeeldheid is, dan moet men zich afvragen of een “ongeorganiseerde onverdeeldheid” wel beantwoordt aan de vereiste van artikel 1287 Ger.W. om een integrale regeling te treffen bij EOT. Echtgenoten die door onderlinge toestemming willen scheiden, zijn verplicht om voorafgaand een regeling te treffen over al hun vermogensbestanddelen, zodat alle gevolgen van hun echtscheiding geregeld zijn.

Waar algemeen is aanvaard dat een overeenkomst tot behoud van onverdeeldheid een regeling uitmaakt in de zin van artikel 1287 Ger.W. kan men niet stellen dat dit ook geldt voor een ongeorganiseerde vorm van onverdeeldheid.

Net omdat partijen bij de EOT zelf een regeling treffen voor alle aspecten van hun vermogen, ontstaat op geen enkel ogenblik een situatie van toevallige onverdeeldheid. Het zou anders zijn wanneer de echtscheiding is uitgesproken in het kader van een EOO (echtscheiding op grond van onherstelbare ontwrichting, waarbij een notaris-vereffenaar wordt aangesteld voor de vereffening en verdeling van het ontbonden huwelijksvermogen en de onverdeelde goederen) 

In dat geval zijn er op het ogenblik van het ontstaan van de post-communautaire onverdeeldheid inderdaad geen afspraken gemaakt tussen de partijen en gaat het wel om een ongeorganiseerde en toevallige mede-eigendom waarin de ex-echtgenoten zich bevinden. 

Contractsvrijheid

Echtgenoten die door onderlinge toestemming gaan scheiding, kunnen hun overeenkomst over het behoud van een onverdeeldheid dus naar eigen goeddunken vormgeven. En ze kunnen daarbij creatief zijn, om tot een regeling te komen die voor hen werkt. Ze beschikken over een grote contractsvrijheid, die enkel wordt beperkt door de vereiste dat de termijn van de overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven in de tijd beperkt moet zijn en dat de overeenkomst beantwoordt aan een rechtmatig belang (art. 3.53 BW stelt dit uitdrukkelijk: een eigenaar kan zijn beschikkingsbevoegdheid beperken onder de dwingende voorwaarde dat dit in de tijd beperkt is en beantwoordt aan een rechtmatig belang). 

De overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven moet vaak een hele tijd meegaan, en zal doorheen die tijd wijzigende omstandigheden in hoofde van de eigenaars moeten doorstaan. Het opstellen van clausules voor de overeenkomst van vrijwillige mede-eigendom is daardoor geen evidente opdracht voor de scheidingsprofessional. ‘Werken op maat’ is een motto dat geldt voor de gehele EOT-overeenkomst, en niet in het minst voor dit onderdeel.

Bij wijze van inspiratie werkten Vera Steyvers en Nele Meersman een heel aantal clausules uit in hun handboek EOT voor scheidingsprofessionals. We delen graag deze voorbeelden.