Renovatieplicht bij toebedeling EOT? Nee, maar…

De toebedeling van onroerend goed in het kader van de EOT-overeenkomst heeft een declaratief karakter. Het gaat dus niet om een ‘overdracht’ van onroerend goed en daarom activeert de toebedeling geen nieuwe renovatieplicht.

Maar onrechtstreeks kan de renovatieplicht toch een gespreksonderwerp worden bij opmaak van de EOT-overeenkomst.

Renovatieplicht

Sinds 1 januari 2023 geldt een renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, dat wil zeggen: eengezinswoningen en appartementen. 

Nieuwe eigenaars van energieverslindende woongebouwen (met een EPC-label E of F) worden verplicht om binnen de 5 jaar na verkrijging de woning grondig energetisch te renoveren tot minimum EPC-label D. De eigenaars moeten tijdig bewijzen, aan de hand van een nieuw energieprestatiecertificaat (EPC) dat ze deze score hebben behaald.

Voor niet-residentiële gebouwen (bv. een kantoor of praktijkruimte) gold de renovatieverplichting al langer. Zo moet elke niet-residentiële gebouweenheid binnen de 5 jaar na verkrijging verplicht aan een aantal energiebesparende maatregelen voldoen. De verplichting bestaat uit twee onderdelen: een minimaal maatregelenpakket en een minimaal te behalen energielabel.

De toebedeling bij EOT doet geen renovatieplicht ontstaan in hoofde van de echtgenoot die het onroerend goed overneemt. Maar wat als de woning na 1 januari 2023 werd aangekocht en er reeds een renovatieplicht gold?

Boete

De termijn van 5 jaar start op de datum van ondertekening van de aankoopakte. Wordt binnen deze termijn niet aan de verplichting voldaan, dan riskeert men een administratieve geldboete van € 500 tot € 5.000 voor residentiele gebouwen en een boete tot € 200.000 voor niet-residentiële gebouwen.

De boete heft de renovatieverplichting overigens niet op: het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) legt meteen een nieuwe termijn vast waarbinnen aan de verplichting moet worden voldaan.

Geen opschorting van termijn

Eens de vijfjarige termijn voor renovatie is aangevangen, wordt deze niet opgeschort door een nieuwe verkoop. Er begint dus geen nieuwe termijn van vijf jaar te lopen. De nieuwe eigenaar moet de renovatiewerken afronden binnen de nog resterende termijn op dat moment. 

Hetzelfde geldt in geval van een toebedeling bij echtscheiding. De echtgenoot die de woning inkoopt, zal binnen de nog resterende termijn aan de renovatieverplichting moeten voldoen. De scheiding kan ten aanzien van het VEKA niet als vorm van overmacht worden ingeroepen om een verlenging van termijn of kwijtschelding van boete te bekomen.

Waarde van het onroerend goed

Die kortere termijn, en het risico op een geldboete, heeft uiteraard een negatieve impact op de waarde van het onroerend goed.

Besluiten de echtgenoten om naar aanleiding van de scheiding hun woning te verkopen, dan zal dat mogelijks onder de aankoopwaarde moeten gebeuren. In het ergste geval volstaat de prijs niet om het lopend hypothecair krediet af te lossen.

Neemt een van de echtgenoten het onroerend goed over, dan zal de lopende renovatieplicht ook een impact hebben op de waardering en oplegprijs ervan. Het is belangrijk dat scheidende koppels zich bewust zijn van de lopende termijn van een renovatieverplichting om dit aspect mee te nemen in de berekening van een realistische waarde.