Een nieuwe woning aankopen tijdens de scheidingsprocedure?

Op zoek naar een nieuwe woonst

Het is een van die belangrijke beslissingen die moeten genomen worden wanneer partners uit elkaar gaan: wat gebeurt er met de gemeenschappelijke woning? Neemt een van beide partners de woning over of blijft de woning voorlopig in onverdeeldheid? Als een toebedeling of behoud van onverdeeldheid niet mogelijk of wenselijk is, kan de woning ook worden verkocht.

Hoe het ook zij, minstens één van de ex-partners zal op zoek moeten naar een nieuwe woonst. Logisch dus dat de vraag geregeld rijst: kan je al een nieuwe woning aankopen voordat de scheidingsprocedure helemaal rond is?

Huwelijksstelsel

Voor echtgenoten gehuwd met een contract van scheiding van goederen vormt dit geen probleem. Zij kunnen een nieuwe woonst aankopen op eigen naam en voor eigen rekening nog voor de scheiding helemaal rond is. De medewerking of toestemming van de andere echtgenoten is hiervoor niet vereist.

Onder toepassing van een wettelijk stelsel ligt dit moeilijker. Een nieuwe woning kan worden aangekocht indien de echtgenoot over eigen middelen beschikt, dat wil zeggen: middelen die er reeds van vóór het huwelijk zijn of die door schenking of erfenis werden verkregen.

Bij gebrek aan zulke eigen middelen is een nieuwe aankoop enkel mogelijk mits instemming en medewerking van de (bijna ex-) echtgenoot. Het aangekochte goed zal dan pas definitief de persoonlijke eigendom worden van de echtgenoot-koper, eens de echtscheiding definitief is.

De bedoeling om de woning uiteindelijk op naam van de echtgenoot-koper te verwerven moet duidelijk blijken uit de aankoopakte. Daarin wordt opgenomen dat de andere echtgenoot mee tekent ter kennisname, maar dat het aangekochte pand na de echtscheiding wel degelijk enkel eigendom van de aankopende echtgenoot zal zijn. 

Let op, indien de scheiding om een of andere reden toch niet doorgaat, zijn de beide echtgenoten wel gebonden door de aankoopovereenkomst en desgevallend het aangegane krediet!

Volle pot of voordeeltarief?

Het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten verhindert volgens officieel standpunt van de Vlaamse Belastingdienst de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief van 3% of 1% en de rechtenvermindering bij aankoop van een bescheiden woning. Na het uitspreken van de echtscheiding kan er wel toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave. 

In de praktijk blijkt de Vlaamse Belastingdienst het verlaagd tarief toch onmiddellijk toe te passen.

Doordat de echtscheiding terugwerkende kracht heeft met betrekking tot de goederen van de echtgenoten, kan men stellen dat de kopende echtgenoot op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning.

Ook de toepassing van meeneembaarheid van registratierechten kan ter sprake komen bij de onderhandelingen over de onroerende goederen van de echtgenoten. Met de invoering van het verlaagd tarief voor registratiebelasting op verkopen dooft het stelsel van de meeneembaarheid echter uit, waardoor dit na 31 december 2023 niet meer zal bestaan.

Maar wat met de financiering?

Ook niet onbelangrijk: hoe zit het dan met de financiering van de nieuwe aankoop? Deels verloopt deze financiering waarschijnlijk via de bank.

Indien de woning wordt toebedeeld aan de andere echtgenoot, rekent de kopende echtgenoot waarschijnlijk wel op de oplegsom voor die toebedeling, om de nieuwe aankoop te kunnen financieren. Daar moet de timing van de verschillende transacties dus goed op elkaar worden afgestemd. De tussenkomst van de andere echtgenoot bij de nieuwe aankoop kan een handig en tijdelijk hulpmiddel zijn om toch al te kunnen tekenen voor de nieuwe woning tijdens de echtscheidingsprocedure. Om de financiering vervolgens rond te krijgen, zijn een goede timing en planning zeer belangrijk.

Sinds de procedure van echtscheiding door onderlinge toestemming is ingekort, is de tussenkomst van de echtgenoot in de praktijk vaak enkel nog nodig bij ondertekening van de koopovereenkomst (of wederzijdse aan-en verkoopbelofte). Op het moment van ondertekening van de notariële koopakte zal de procedure van echtscheiding door onderlinge toestemming vaak reeds volledig afgerond zijn.